Udbudspris eller salgspris: hvad handles boligen faktisk til?

De fleste boligkøbere behandler udbudsprisen som boligens pris. Det er forståeligt: det er det eneste tal, der står med store typer, og det står der, før du har set boligen. Men de to priser er ikke to udgaver af det samme tal. De er sat af to forskellige processer med hvert sit formål.

Hvad er udbudsprisen, og hvem har sat den?

Udbudsprisen er et forslag fra sælger, formuleret sammen med ejendomsmægleren. Den er ikke fastsat af en myndighed, ikke beregnet efter en formel, og der findes ingen regel om, at den skal ligge i nærheden af, hvad boligen kan sælges for. Den er sælgers åbning i en forhandling, der endnu ikke er begyndt.

Det afgørende er, hvem der har interesse i tallet. Ejendomsmægleren er antaget og betalt af sælger. Det er ikke skjult og ikke uetisk, det er aftalen. Men det betyder, at prisen i annoncen er sat af den ene part i handlen, uden at den anden part har haft indflydelse på den. En udbudspris kan være sat efter markedet. Den kan også være sat efter, hvad sælger skylder i banken, hvad naboen fik i 2021, eller hvad der skulle til for at vinde opgaven mellem tre mæglere.

Læs derfor ikke udbudsprisen som en vurdering, men som en position. En position kan være velbegrundet, og mange er, men den skal efterprøves.

Hvad er salgsprisen, og hvor kommer den fra?

Salgsprisen er den pris, køber og sælger endte med, og den bliver et offentligt faktum, når handlen tinglyses. Tinglysningen er registreringen af ejerskiftet, og den indeholder den faktiske købesum. Derfra samler Finans Danmark tallene og opgør dem pr. kvartal, og Danmarks Statistik offentliggør dem, blandt andet i tabel BM011, som både indeholder udbudte og realiserede priser.

Kæden er både grunden til, at salgsprisen er troværdig (den bygger på handler, der er sket, ikke på skøn), og grunden til, at den er langsom.

Hvorfor er de „aktuelle“ tal flere måneder gamle?

BM011 offentliggøres cirka 75 til 80 dage efter, kvartalet er afsluttet. Det er den tid, det tager at få tinglysninger registreret, indsamlet og opgjort. Konsekvensen er reel for dig som køber: de nyeste officielle tal dækker handler, der blev indgået for op til et halvt år siden.

Regn selv efter. En handel indgået i januar ligger i første kvartal, som slutter 31. marts. Tallene kommer omkring midten af juni, hvor handlen er fem måneder gammel. Og fordi afslagstallet er et gennemsnit over de seneste fire kvartaler, dækker det et helt år, ikke sidste måned.

Tallene er ikke ubrugelige af den grund. De er en kalibrering af niveauet, ikke en temperaturmåling af markedet i denne uge. Har markedet bevæget sig siden, er du bagud, og det skal du selv lægge oveni. Enhver, der præsenterer kvartalstal som „prisen lige nu“, har sprunget det led over.

Hvor langt fra hinanden ligger de to priser?

Afstanden mellem udbudt og realiseret pris kalder vi afslaget, og den er både større og mere lokal, end de fleste tror. Vi har beregnet den for 749 kombinationer af postnummer og boligtype fordelt på 576 postnumre. Landsmedianen bygger kun på de kombinationer, hvor Finans Danmark har offentliggjort tal for seneste kvartal.

Afslag er den gennemsnitlige afstand mellem udbudt og realiseret kvadratmeterpris i postnummeret over de seneste fire kvartaler. Kr./m² er seneste tilgængelige kvartal. Kilde: egne beregninger på baggrund af data fra Danmarks Statistik (tabel BM011, Finans Danmark).

Sammenlign øverste og nederste række. I 2870 Dyssegård er udbudspris og salgspris praktisk talt det samme tal, og en køber, der regner med at forhandle, regner forkert. I 9881 Bindslev er udbudsprisen en overskrift, og salgsprisen ligger et helt andet sted. Samme land, samme boligmarked, men ikke samme øvelse. Hvor meget du konkret kan lægge i et bud, behandler vi i guiden om hvor meget man kan byde under udbudsprisen.

Hvorfor forhandles huse omtrent dobbelt så meget som lejligheder?

Median-afslaget for parcel- og rækkehuse er 6,6 % mod 3,8 % for ejerlejligheder, altså knap det dobbelte. Forklaringen er, at et hus er et unikt produkt: grunden, tagets alder, installationerne og køkkenets årgang gør, at to huse på samme vej kan ligge langt fra hinanden i værdi. Den usikkerhed lægges ind i udbudsprisen, og køber forhandler den ud igen. En ejerlejlighed i en karré, hvor der er solgt flere tilsvarende lejligheder inden for et par år, er allerede kalibreret af naboerne.

Forskellen på 3,8 % og 6,6 % lyder som en detalje. På en konkret handel er den ikke en detalje:

Illustration af de to landsmedianer på en udbudspris på 3.000.000 kr. Procentsatserne er median-afslag på landsplan, ikke tal for en bestemt bolig. Kilde: egne beregninger på baggrund af data fra Danmarks Statistik (tabel BM011, Finans Danmark).

En del af forskellen er dog geografi og ikke boligtype: husene ligger overvejende i landdistrikterne, lejlighederne i byerne. Derfor er dit eget postnummer og din egen boligtype vigtigere end landstallet. Se for eksempel tallene for 9000 Aalborg, hvor de to boligtyper ligger tæt på hinanden.

Hvad liggetid og prisnedsættelser gør ved regnestykket

Afslaget måles fra den første udbudspris, og det ændrer, hvordan du skal læse en bolig, der har været til salg længe. Er boligen sat ned undervejs, er en del af afstanden mellem de to priser allerede taget, før du kom til. Regner du dit afslag fra den nuværende annoncepris, lægger du de to nedsættelser oveni hinanden og kommer for lavt ud.

Den praktiske fremgangsmåde er derfor:

• Find den oprindelige udbudspris, ikke den, der står i annoncen i dag. Datoen for, hvornår boligen kom til salg, og tidligere nedsættelser er offentligt synlige på de store boligportaler.
• Træk det, der allerede er sat ned, fra postnummerets typiske afslag. Er huset i et postnummer, hvor markedet normalt tager 7 %, og er det allerede sat 4 % ned, er der ikke 7 % tilbage.
• Læs lang liggetid som information, ikke som en rabatkupon. Den fortæller, at markedet indtil videre ikke er enigt i udbudsprisen. Hvor lang tid der er „længe“, afhænger af området.

Er du i tvivl om, hvornår et lavt bud holder op med at blive taget alvorligt, har vi skrevet om det i guiden om skambud.

Hvor kan du se hver af de to priser?

Udbudsprisen er let at finde, salgsprisen er det ikke. Udbudspriserne ligger på mæglerens egen side og på de store portaler. Boliga og Boligsiden gør her noget, vi ikke gør: de viser den enkelte bolig med billeder, liggetid og historik over prisnedsættelser, og de har hele udbuddet. Boligsiden er mæglerbranchens egen portal og har annoncerne først. m2priser.dk giver gratis og hurtigt en kvadratmeterpris for et postnummer, og det er et fint sted at starte.

Det, ingen af dem viser, er afstanden mellem de to priser. De offentliggør kvadratmeterpriser, ikke afslaget fra udbud til handel. Det tal skal beregnes ud af BM011, og det er derfor, det ikke står i annoncen: det er det eneste tal på siden, sælger ikke har nogen interesse i, at du kender.

Hvad tallet ikke er

Afslaget er et markedsniveau, ikke et facit for den enkelte bolig. Tre forbehold, du skal kende, før du bruger tallet i en forhandling:

• Det er beregnet på gennemsnit, ikke på matchede par. Tallene er gennemsnitlige kvadratmeterpriser pr. postnummer. Afslaget er afstanden mellem den gennemsnitlige udbudte og den gennemsnitlige realiserede kvadratmeterpris, ikke et gennemsnit af, hvad hver enkelt bolig blev sat ned med fra sin egen udbudspris til sin egen salgspris. Den slags matchede par offentliggøres ikke, og vi har dem ikke. Tallet er derfor et niveau for et område, ikke en forventning til en adresse.
• Små postnumre er ikke et marked. I tyndt befolkede områder kan et kvartals gennemsnit hvile på en håndfuld handler. Sælges der tilfældigvis tre store, nyistandsatte huse i ét kvartal, flytter gennemsnittet sig, uden at markedet har gjort noget. Både de kraftigste stigninger og de kraftigste fald i datasættet ligger i de mindste postnumre. Mere om det i guiden om kvadratmeterpriser.
• Diskretionerede kvartaler er tomme, ikke nul. Har der været for få handler i et kvartal til, at tallet kan offentliggøres uden at afsløre den enkelte handel, udelades det. I data står det som ingenting, ikke som 0 %. Regner man det med som nul, trækker man gennemsnittet kunstigt ned. Vi udelader dem, og derfor står der „utilstrækkeligt datagrundlag“ frem for et tal nogle steder.

Forbeholdene er kedelige, men de er forskellen mellem et tal, du kan bruge, og et tal, du kan blive taget i at bruge forkert.

Sådan læser du de to priser som køber

Brug udbudsprisen som udgangspunktet for en samtale, og salgsprisniveauet som det bedste offentlige bud på, hvor samtalen plejer at ende i netop det område for netop den boligtype. Stil tre spørgsmål til hvert tal, du får forelagt.

Hvilken af de to priser er det? Når en mægler siger „lejligheder her ligger på 48.000 kr. pr. kvadratmeter“, så spørg, om det er udbudte eller realiserede priser. Forskellen er reel.

Hvor gammelt er tallet? Alt fra den officielle statistik er mindst et kvartal gammelt, og afslagstallet dækker et helt år. Det er en styrke, når du vil kende niveauet, og en svaghed, når markedet lige har drejet.

Er det dit postnummer og din boligtype? Landsmedianen på 3,8 % og 6,6 % viser, at der findes en afstand. Den siger ikke, hvor stor afstanden er hos dig. Vil du tjekke udbudsprisen, før du går videre, kan du bruge vores gennemgang af, om boligen er for dyr.

Kort sagt

Udbudsprisen er sælgers åbning, sat sammen med en mægler, der arbejder for sælger. Salgsprisen er resultatet, den kommer fra tinglysningen via Finans Danmark og Danmarks Statistik, og den er cirka tre måneder om at nå frem til offentligheden. Mellem de to ligger et målbart mellemrum: i median 3,8 % for ejerlejligheder og 6,6 % for parcel- og rækkehuse, men fra 0,1 % til 21,4 % afhængigt af, hvor du kigger. Find afstanden for dit postnummer og din boligtype, og læs så annoncen igen.