Hvor meget kan man byde under udbudsprisen?

Det er det eneste spørgsmål, alle boligkøbere stiller, og det eneste, ingen vil svare konkret på. Mægleren har en interesse i, at du byder højt. Din nabo har en anekdote. Facebook-gruppen har fem forskellige tommelfingerregler. Herunder er tallene i stedet, og de er offentlige, gratis og til at regne på selv.

Hvad tallet faktisk måler

Finans Danmark indsamler både udbudspriser og realiserede handelspriser for danske boliger og offentliggør dem via Danmarks Statistik (tabel BM011). Ud af de tal kan man beregne afstanden mellem den første udbudspris og den pris, boligerne rent faktisk handles til, pr. postnummer og pr. boligtype. Vi kalder det afslaget.

To præciseringer, som er vigtige, hvis du vil bruge tallet ordentligt:

• Det er beregnet på kvadratmeterpriser, ikke på matchede boliger. Afslaget er afstanden mellem den gennemsnitlige udbudte kvadratmeterpris og den gennemsnitlige realiserede kvadratmeterpris i postnummeret, ikke et gennemsnit af, hvad hver enkelt bolig blev sat ned med. Det er et markedsniveau, ikke en garanti for den konkrete lejlighed, du kigger på.
• Det måles fra første udbudspris. Hvis boligen allerede har ligget ude i syv måneder og er sat 300.000 kr. ned undervejs, er en stor del af afslaget taget. Så skal du regne fra den oprindelige pris, ikke fra den nuværende.

Vi har beregnet tallet for 749 kombinationer af postnummer og boligtype fordelt på 576 postnumre: hele landet, hvor der er handler nok til, at tallet betyder noget. Selve landsmedianen bygger kun på de kombinationer, hvor Finans Danmark har tal for seneste kvartal, så gamle og nye tal ikke blandes sammen.

Medianen er ikke normen. Spændet er

Med et median-afslag på 3,8 % for ejerlejligheder og 6,6 % for huse kunne man fristes til at lave en regel: byd 4 % under, hvis det er en lejlighed, og 6–7 % under, hvis det er et hus. Det er en dårlig regel, og her er grunden.

Halvdelen af alle postnumre ligger uden for det midterste bånd. For ejerlejligheder ligger den midterste halvdel af postnumrene mellem 2,9 % og 7,2 % afslag. For huse mellem 5,1 % og 9,6 %. Og halerne er lange: det største afslag i datasættet er 21,4 % (huse i postnummer 9881 i Vendsyssel), det mindste 0,1 % (ejerlejligheder i 2870 Dyssegård). Det er ikke to nuancer af det samme marked. Det er to forskellige forhandlingssituationer i det samme land.

Gennemsnit af de seneste fire kvartaler. Kvadratmeterpris er seneste tilgængelige kvartal for ejerlejligheder. „–“ betyder, at der ikke er tilstrækkeligt datagrundlag for boligtypen i postnummeret. Kilde: egne beregninger på baggrund af data fra Danmarks Statistik (tabel BM011, Finans Danmark).

Læg mærke til de to markerede rækker. En ejerlejlighed i 8000 Aarhus C handles typisk 1,7 % under første udbudspris. En ejerlejlighed i 9000 Aalborg handles typisk 7,4 % under. Det er 90 minutters kørsel mellem de to byer, og en faktor fire i forhandlingsrum.

På en lejlighed til 3.500.000 kr. er forskellen mellem de to markeders normaludfald cirka 200.000 kr. Et bud på 7 % under udbudsprisen er i Aalborg helt gennemsnitligt. I Aarhus C vil samme bud på samme beløb blive læst som useriøst, og formentlig ikke besvaret. Det er den samme procentsats. Det er ikke den samme handling. Vi har skrevet mere om, hvor grænsen går, i guiden om skambud.

Huse forhandles mere end lejligheder, men ikke altid

Median-afslaget for huse er 6,6 % mod 3,8 % for ejerlejligheder. Men de to tal er ikke målt de samme steder: husene ligger overvejende i landdistrikterne, lejlighederne i byerne. Ser man kun på de 75 postnumre, hvor begge boligtyper opgøres med aktuelle tal, er forskellen 0,42 procentpoint, altså omkring 12.600 kr. på en bolig til 3 mio. kr. Resten er geografi.

Årsagen er ikke mystisk. Et hus er et unikt produkt: grunden, tilstanden, tagets alder og køkkenets årgang gør, at to huse på samme vej sagtens kan være 15 % fra hinanden i værdi. Den usikkerhed prissættes ind i udbuddet, og køberen forhandler den ud igen. En ejerlejlighed på fjerde sal i en karré, hvor der er solgt seks tilsvarende lejligheder de seneste to år, har langt mindre at forhandle om. Prisen er allerede kalibreret af naboerne.

Men det gælder ikke overalt. I de 173 postnumre, hvor vi har data for begge boligtyper, forhandles huse mest i 106 af dem, altså cirka 6 ud af 10. I resten er det omvendt. I 2720 Vanløse forhandles huse ned med 3,5 % og lejligheder med 0,6 %; i 3650 Ølstykke er det huse, der ligger tættest på prisskiltet med 0,6 %. Tjek din boligtype i dit postnummer i stedet for at bruge landstallet.

Sådan regner du dig frem til et forsvarligt åbningsbud

Formålet med et åbningsbud er ikke at ramme slutprisen. Det er at åbne en samtale, som sælger gider tage, og at efterlade dig plads til at give dig. Fire trin:

1. Find markedets normaludfald for din boligtype og dit postnummer

Det er tallet i tabellen ovenfor, eller det tilsvarende for dit eget postnummer. Ganget med udbudsprisen giver det den pris, en helt gennemsnitlig bolig af den type i det område typisk ender med at blive handlet til.

2. Justér for boligens egne træk

Markedstallet er et gennemsnit. Din bolig er det ikke. Ligger den på stueetagen ud til en trafikeret vej, har den energimærke F, mangler den altan, som alle sammenligningsboligerne har, eller er badeværelset fra 1994, så er der argumenter, der ligger ud over det gennemsnitlige afslag. Omvendt: er den nyistandsat, på øverste etage med elevator og udsigt, skal du regne med at ligge tættere på udbudsprisen end normalen.

3. Læg en åbningsafstand til, som du kan begrunde

Et åbningsbud placeres typisk under det, du forventer at ende på, fordi der skal være noget at give. Afstanden bør være så stor, at du har manøvrerum, og så lille, at buddet ikke afvises som useriøst. Tommelfingerregel med data bag: hold dit åbningsbud inden for det, der svarer til den mest forhandlingsvillige fjerdedel af postnumre for din boligtype, altså omkring 7 % for lejligheder og 10 % for huse i et gennemsnitligt område. Ligger dit postnummer allerede i den ende, er der mindre plads, ikke mere.

4. Sæt tal på, hvad du faktisk vil betale, før du byder

Den vigtigste øvelse er ikke åbningsbuddet, men smertegrænsen. Skriv den ned, inden du går i gang, og lad være med at flytte den midt i en budrunde.

Det bud ligger 3,3 % under markedets normaludfald i det postnummer. Det er en åbning, ikke en provokation, og du kan sige præcis hvorfor. Prøv det samme regnestykke på en ejerlejlighed i 8000 Aarhus C: der ville et bud 10 % under udbudsprisen ligge 8,3 procentpoint under markedets normaludfald, og du ville skulle forklare, hvorfor netop denne lejlighed er væsentligt ringere end alt andet i området. Kan du det, er buddet fint. Kan du det ikke, er det bare et lavt tal.

Hvad der flytter tallet i din retning

• Liggetid. Datoen for, hvornår boligen kom til salg, står typisk i annoncen. Har den ligget længere end sammenlignelige boliger i området, er sælgers alternativ blevet dårligere, og det er præcis dét, forhandlingsstyrke er.
• Tidligere prisnedsættelser. De er offentligt synlige på de store portaler. En bolig, der er sat ned to gange, fortæller, at den oprindelige pris var forkert. Regn dit afslag fra den første pris.
• Sælgers situation. Har sælger allerede købt noget andet, koster hver måned penge. Det er ikke noget, du kan slå op, men det er noget, du kan spørge mægleren om.
• Finansiering på plads. Et bud med bankgodkendelse i hånden er mere værd end det samme beløb uden. Den effektive realkreditrente lå medio 2026 omkring 3,87 % (Danmarks Nationalbank). Det er et niveau, hvor køberes budgetter er reelt begrænsede, og hvor et sikkert bud vejer tungere end et højt, usikkert et.
• Manglende alternativer for sælger. Er du den eneste, der har været til fremvisning i tre uger, er markedet ikke enigt med udbudsprisen.

Hvad du skal være opmærksom på i tallene

Vi publicerer tallene, fordi de er bedre end ingenting og bedre end en tommelfingerregel. De er ikke perfekte:

• Små postnumre er støj. I tyndt befolkede områder kan et enkelt kvartals gennemsnit hvile på en håndfuld handler. Både de vildeste stigninger og de vildeste fald i datasættet ligger dér. Læs mere i guiden om kvadratmeterpriser.
• Data er forsinket. BM011 offentliggøres cirka 75–80 dage efter kvartalets afslutning. I et marked, der bevæger sig hurtigt, er du altid et kvartal bagud.
• Gennemsnit dækker over sammensætning. Hvis der i ét kvartal tilfældigvis blev solgt flere store, dyre huse, flytter gennemsnittet sig, uden at markedet har gjort det.

Derfor bør tallet bruges, som det er: en kalibrering af, hvad der er normalt dér, hvor du kigger. Ikke et facit for den enkelte bolig.

Husk, hvem der rådgiver dig

Ejendomsmægleren er sælgers mand. Det er ikke en anklage. Det er en aftale: mægleren er antaget og betalt af sælger til at få den højest mulige pris. Alt, hvad mægleren siger til dig om, hvad der er „realistisk at byde“, skal læses i det lys, også når det er sagt venligt og formentlig i god tro.

Det er formentlig også derfor, ejendomsmæglere i Radius’ troværdighedsanalyse fra 2023 lå nummer 23 ud af 27 målte faggrupper med 2,67 ud af 5. Tallet siger ikke, at mæglere lyver. Det siger, at danskerne er klar over, hvis interesser mægleren varetager. Den eneste rimelige konsekvens for dig som køber er at møde op med dine egne tal: ikke at være mistroisk, men at være uafhængig.

Og en praktisk ting: bed altid om at få budrunden på skrift. Et mundtligt „der er en anden interesseret“ kan ikke efterprøves. Et konkret, skriftligt modbud kan.

Kort sagt

Der findes ikke ét svar på, hvor meget man kan byde under udbudsprisen. Der findes et svar pr. postnummer og boligtype. Find dit, læg boligens egne svagheder oveni, og vær i stand til at forklare hvert eneste tal i dit bud. Et bud, du kan begrunde, bliver besvaret. Et bud, du ikke kan begrunde, bliver ignoreret, uanset hvor stort det er.