Hvor forhandles der mest og mindst om boligpriserne i Danmark?
Der forhandles mindst om ejerlejligheder i og omkring København og mest om huse i tyndt befolkede postnumre. Afstanden fra første udbudspris til realiseret handelspris går fra 0,1 % i 2870 Dyssegård til 21,4 % i 9881 Bindslev. Seneste tal: 1. kvt. 2026.
Det er hele pointen: et bud 15 % under udbudsprisen er groteskt det ene sted i landet og pænt det andet. Afslaget er ikke en landsdækkende norm og heller ikke en egenskab ved boligtypen alene. Det er en egenskab ved postnummeret.
Siden udgiver hele billedet: de ti postnumre med de største afslag og de ti med de mindste, for begge boligtyper, med metode og kilde. Tallene må frit genbruges med kildeangivelse.
Afslaget er beregnet på gennemsnitlige kvadratmeterpriser pr. postnummer, ikke på matchede par af udbud og salg for den enkelte bolig. Læs metodeafsnittet, før du citerer et enkelt postnummer.
Hvad er det normale afslag i Danmark?
Median-afslaget er 3,8 % for ejerlejligheder og 6,6 % for parcel- og rækkehuse. Det er de to tal, alt andet på siden måles mod. De er beregnet på de postnumre, hvor Finans Danmark har offentliggjort tal for 1. kvt. 2026, og serier, der er stoppet i et tidligere kvartal, tæller ikke med.
| Boligtype | Median-afslag | Antal serier |
|---|---|---|
| Ejerlejlighed | −3,8 % | 86 |
| Parcel-/rækkehus | −6,6 % | 353 |
Median af de postnumre, der har offentliggjorte tal for 1. kvt. 2026. Afslag = gennemsnitlig afstand fra første udbudspris til realiseret handelspris over de fire seneste kvartaler (2. kvt. 2025 til 1. kvt. 2026). Kilde: Boligestimat, egne beregninger på baggrund af data fra Danmarks Statistik (tabel BM011, Finans Danmark).
Medianen er samtidig det mindst interessante tal på siden. Spredningen omkring den er så stor, at et landstal ikke kan bruges til at afgøre, hvad du skal byde. Det kan ranglisterne nedenfor.
Hvorfor findes tallet ikke hos Boliga, Boligsiden eller m2priser.dk?
De tre store danske boligdatasites viser kvadratmeterpriser, ikke afstanden fra udbudspris til handelspris. Afslaget kræver, at to prisserier holdes op mod hinanden pr. postnummer og pr. boligtype, og det regnestykke har ingen af dem valgt at publicere.
Hvor de er stærkere end os: Boliga har handelshistorik og liggetid på den enkelte adresse, og det er stedet, hvor du ser, om netop det hus har været til salg før. Boligsiden er ejet af mæglerbranchen og har stort set hele det aktuelle udbud samlet ét sted, opdateret dagligt, hvilket vores kvartalstal aldrig bliver. Og m2priser.dk giver en kvadratmeterpris for dit postnummer på få sekunder uden konto og uden betaling.
Vi udgiver afslaget, fordi det oversætter til en handling. Kvadratmeterprisen fortæller, hvad boliger koster. Afslaget fortæller, hvor meget af udbudsprisen der historisk har været til forhandling. Se også forskellen på udbudspris og salgspris.
Hvor forhandles der mest om parcel- og rækkehuse?
De ti største afslag på parcel- og rækkehuse ligger alle over 14 % og alle i tyndt befolkede postnumre. Toppen er 9881 Bindslev i Vendsyssel med 21,4 %: den gennemsnitlige handel ligger mere end en femtedel under den pris, huset først blev udbudt til.
| Postnr. | By | Afslag | Kvadratmeterpris |
|---|---|---|---|
| 9881 | Bindslev | −21,4 % | 6.372 kr./m² |
| 7752 | Snedsted | −16,8 % | 4.731 kr./m² |
| 8983 | Gjerlev J | −16,8 % | 5.804 kr./m² |
| 8305 | Samsø | −15,8 % | 7.312 kr./m² |
| 4970 | Rødby | −15,1 % | 5.417 kr./m² |
| 5672 | Broby | −15,0 % | 5.943 kr./m² |
| 9640 | Farsø | −14,8 % | 5.287 kr./m² |
| 7470 | Karup J | −14,6 % | 6.035 kr./m² |
| 4750 | Lundby | −14,2 % | 7.672 kr./m² |
| 9690 | Fjerritslev | −14,2 % | 4.720 kr./m² |
Afslag = gennemsnitlig afstand fra første udbudspris til realiseret handelspris over de fire seneste kvartaler. Kvadratmeterpris er realiserede handler, seneste kvartal er 1. kvt. 2026. Kilde: Boligestimat, egne beregninger på baggrund af data fra Danmarks Statistik (tabel BM011, Finans Danmark).
Hvor forhandles der mindst om parcel- og rækkehuse?
De ti mindste afslag på parcel- og rækkehuse ligger alle på Sjælland, og ni ud af ti ligger i pendlerafstand til København. I 3650 Ølstykke er afslaget 0,6 %: udbudsprisen er i praksis salgsprisen. Eneste postnummer uden for det tætte pendlerbånd er 4060 Kirke Såby, som også er listens billigste.
| Postnr. | By | Afslag | Kvadratmeterpris |
|---|---|---|---|
| 3650 | Ølstykke | −0,6 % | 28.282 kr./m² |
| 2990 | Nivå | −1,5 % | 32.385 kr./m² |
| 3540 | Lynge | −1,7 % | 27.454 kr./m² |
| 3660 | Stenløse | −1,7 % | 29.673 kr./m² |
| 4030 | Tune | −1,8 % | 29.227 kr./m² |
| 4621 | Gadstrup | −2,0 % | 23.177 kr./m² |
| 3450 | Allerød | −2,3 % | 38.515 kr./m² |
| 2620 | Albertslund | −2,4 % | 29.213 kr./m² |
| 4622 | Havdrup | −2,5 % | 25.379 kr./m² |
| 4060 | Kirke Såby | −2,7 % | 15.784 kr./m² |
Afslag = gennemsnitlig afstand fra første udbudspris til realiseret handelspris over de fire seneste kvartaler. Kvadratmeterpris er realiserede handler, seneste kvartal er 1. kvt. 2026. Kilde: Boligestimat, egne beregninger på baggrund af data fra Danmarks Statistik (tabel BM011, Finans Danmark).
Fra 0,6 % i Ølstykke til 21,4 % i Bindslev: samme boligtype, samme lovgivning, to forskellige markeder.
Hvor forhandles der mest om ejerlejligheder?
De ti største afslag på ejerlejligheder ligger i jyske provinsbyer, ikke i landdistrikterne. Holstebro topper med 12,1 %, og Randers optræder tre gange med sine tre postnumre. Mønsteret er et andet end for husene: det er byer, hvor udbuddet af lejligheder er stort nok til, at køberne kan vælge.
| Postnr. | By | Afslag | Kvadratmeterpris |
|---|---|---|---|
| 7500 | Holstebro | −12,1 % | 9.759 kr./m² |
| 8930 | Randers NØ | −10,9 % | 7.058 kr./m² |
| 8800 | Viborg | −10,3 % | 12.978 kr./m² |
| 8900 | Randers C | −9,6 % | 12.159 kr./m² |
| 8920 | Randers NV | −8,8 % | 7.545 kr./m² |
| 9400 | Nørresundby | −8,5 % | 17.741 kr./m² |
| 5250 | Odense SV | −8,3 % | 18.305 kr./m² |
| 7000 | Fredericia | −8,2 % | 12.412 kr./m² |
| 8700 | Horsens | −8,0 % | 16.302 kr./m² |
| 8260 | Viby J | −7,9 % | 21.508 kr./m² |
Afslag = gennemsnitlig afstand fra første udbudspris til realiseret handelspris over de fire seneste kvartaler. Kvadratmeterpris er realiserede handler, seneste kvartal er 1. kvt. 2026. Kilde: Boligestimat, egne beregninger på baggrund af data fra Danmarks Statistik (tabel BM011, Finans Danmark).
Hvor forhandles der mindst om ejerlejligheder?
De ti mindste afslag på ejerlejligheder ligger næsten alle i hovedstadsområdet, med 2870 Dyssegård i bunden på 0,1 %. Det er landets laveste tal overhovedet og betyder, at gennemsnitslejligheden i Dyssegård handles til udbudsprisen. To jyske postnumre bryder mønsteret: 8300 Odder med 1,6 % og 8000 Aarhus C med 1,7 %.
| Postnr. | By | Afslag | Kvadratmeterpris |
|---|---|---|---|
| 2870 | Dyssegård | −0,1 % | 50.274 kr./m² |
| 2720 | Vanløse | −0,6 % | 60.077 kr./m² |
| 2300 | København S | −1,0 % | 67.207 kr./m² |
| 2000 | Frederiksberg | −1,1 % | 76.785 kr./m² |
| 2500 | Valby | −1,4 % | 62.931 kr./m² |
| 2400 | København NV | −1,5 % | 66.038 kr./m² |
| 8300 | Odder | −1,6 % | 14.889 kr./m² |
| 2880 | Bagsværd | −1,7 % | 46.231 kr./m² |
| 2700 | Brønshøj | −1,7 % | 48.581 kr./m² |
| 8000 | Aarhus C | −1,7 % | 48.265 kr./m² |
Afslag = gennemsnitlig afstand fra første udbudspris til realiseret handelspris over de fire seneste kvartaler. Kvadratmeterpris er realiserede handler, seneste kvartal er 1. kvt. 2026. Kilde: Boligestimat, egne beregninger på baggrund af data fra Danmarks Statistik (tabel BM011, Finans Danmark).
Bemærk, at Aarhus C står på lejlighedslisten med 1,7 %, mens parcel- og rækkehuse i samme postnummer ligger på 6,1 %. Boligtypen flytter altså tallet mere end bygrænsen gør, og derfor skal du aldrig bruge et postnummers „gennemsnit“ uden at vide, hvilken boligtype det dækker. Mere om den fælde i guiden om en god kvadratmeterpris.
Hvorfor forhandles der næsten dobbelt så meget om huse som om lejligheder?
Husene forhandles cirka dobbelt så meget som lejlighederne: 6,6 % mod 3,8 % i median, altså 2,8 procentpoint. Tre forhold trækker i samme retning. Et hus er sværere at prissætte, fordi der ikke findes to ens huse i samme opgang at sammenligne med. Huse ligger oftere i områder med færre købere pr. bolig. Og husets tilstand, tag, vinduer, installationer, giver køberen konkrete forhold at forhandle på, som en lejlighedskøber sjældent har.
Hvad forskellen er værd, afhænger af prisen. På en bolig til 3.000.000 kr. er 6,6 % lig 198.000 kr., og 3,8 % er 114.000 kr. Forskellen mellem de to medianer er altså 84.000 kr., alene fordi den ene bolig er et hus og den anden en lejlighed. På 5.000.000 kr. er springet 140.000 kr.
Beløbene er en illustration af de to medianprocenter på en rund pris, ikke et måltal fra datasættet. Medianerne er 3,8 % og 6,6 %. Kilde: Boligestimat, egne beregninger på baggrund af data fra Danmarks Statistik (tabel BM011, Finans Danmark).
Hvorfor ligger de største afslag i de tyndest befolkede postnumre?
Antallet af købere pr. bolig er den kortest mulige forklaring. I 2870 Dyssegård og 2720 Vanløse er der flere købere end lejligheder, og en sælger, der får nej fra én køber, har en anden i kø. I 9881 Bindslev og 9690 Fjerritslev er forholdet vendt om: boligen venter, og køberen vælger. Afslaget er prisen på den ventetid.
Dertil kommer en prissætningseffekt. Jo færre sammenlignelige handler der er i et område, jo mere usikker er sælgerens udgangspris, og jo oftere bliver den sat for højt. Et stort afslag betyder derfor ikke nødvendigvis, at køberne forhandler hårdt. Det kan lige så godt betyde, at udbudsprisen var forkert.
Den nuance gælder især de mindste postnumre. Et gennemsnit i et lille postnummer er ikke et marked, det er en håndfuld huse, og et enkelt usædvanligt salg kan flytte hele tallet. Læs derfor bunden af hustabellen som en indikation af forhandlingsrum, ikke som en forventning om præcis 21,4 %.
For lejlighederne er billedet mere stabilt. De største lejlighedsafslag ligger i provinsbyer, hvor der er handler nok bag tallet til, at det er til at stole på. Holstebros 12,1 % er ikke et statistisk uheld, men et marked med flere lejligheder til salg, end der er købere til.
Hvor stor er prisforskellen mellem det dyreste og det billigste postnummer?
Faktoren mellem landets dyreste og billigste postnummer er 28,5. Dyrest er ejerlejligheder i 1800 Frederiksberg C til 87.126 kr./m². Billigst er parcel- og rækkehuse i 4913 Horslunde til 3.052 kr./m². For prisen på ti kvadratmeter på Frederiksberg får du et helt hus på Vestlolland.
| Postnr. | By | Boligtype | Kvadratmeterpris |
|---|---|---|---|
| 1800 | Frederiksberg C | Ejerlejlighed | 87.126 kr./m² |
| 4913 | Horslunde | Parcel-/rækkehus | 3.052 kr./m² |
Realiserede handler, seneste kvartal er 1. kvt. 2026. Faktor mellem dyrest og billigst: 28,5. Kilde: Boligestimat, egne beregninger på baggrund af data fra Danmarks Statistik (tabel BM011, Finans Danmark).
Prisniveau og forhandlingsrum følges ad: de billigste kvadratmeterpriser findes i de postnumre, der også har de største afslag. Begge dele måler, hvor mange købere der er om hver bolig.
Hvordan er tallene beregnet, og hvad kan de ikke?
Kilden. Alle tal er egne beregninger på baggrund af Danmarks Statistiks tabel BM011, som bygger på Finans Danmarks indberetninger. Tabellen indeholder både første udbudspris og realiseret handelspris pr. kvadratmeter, opdelt på postnummer, ejendomskategori og kvartal. Data er gratis via Statistikbanken og må bruges kommercielt med kildeangivelse.
Sådan er afslaget beregnet. For hvert postnummer og hver boligtype er afslaget forskellen mellem første udbudspris og realiseret handelspris, opgjort for hvert af de fire seneste kvartaler (2. kvt. 2025 til 1. kvt. 2026) og derefter gennemsnittet af de fire. Et enkelt kvartal svinger for meget til at være brugbart. Landsmedianerne er medianen af de postnumre, der har offentliggjorte tal for 1. kvt. 2026: 86 for ejerlejligheder og 353 for parcel- og rækkehuse.
Det her er ikke matchede boliger. Dette er den vigtigste begrænsning. Afslaget er beregnet på gennemsnitlige kvadratmeterpriser pr. postnummer, ikke på matchede par af udbud og salg for den enkelte bolig. Tallet siger, hvad der er normalt i postnummeret, ikke hvad der er muligt i en konkret handel. Er de udbudte boliger i et kvartal systematisk større eller mindre end de solgte, påvirker det gennemsnittet, uden at nogen har forhandlet om noget.
Små postnumre svinger. Jo færre handler der ligger bag et gennemsnit, jo mere usikkert er det, og i de mindste postnumre kan et enkelt salg flytte tallet flere procentpoint. Behandl de yderste rækker som retninger, ikke som præcise mål, og vær særligt varsom med at citere et enkelt lille postnummer alene.
Diskretionerede kvartaler er null, ikke nul. Vurderer Danmarks Statistik, at der er for få handler i et postnummer i et kvartal, offentliggøres tallet ikke. Sådanne kvartaler indgår ikke i beregningen og er behandlet som manglende, ikke som nul. Vi hverken fremskriver eller genbruger et ældre tal for at fylde hullet.
Forsinkelsen. BM011 offentliggøres typisk 75 til 80 dage efter kvartalets afslutning. Tallene dækker til og med 1. kvt. 2026 og er opgjort 14. september 2026. Et hurtigt skift i markedet slår derfor igennem med et kvartals forsinkelse.
Afgrænsningen af datagrundlaget. Vi bruger kun serier med offentliggjorte tal for 1. kvt. 2026. Det fulde udtræk indeholder også serier, hvor det seneste tal er op til to år gammelt, og de to grundlag giver forskellige landsmedianer. Vi bruger konsekvent det aktuelle.
Ansvar. Boligestimat er et datadrevet estimat, ikke en vurdering og ikke finansiel rådgivning.
Må du bruge tallene i din egen artikel?
Ja. Tabellerne, landsmedianerne og spændet må frit gengives, citeres og viderebearbejdes, også kommercielt, når kilden angives. Du behøver ikke spørge først.
Kilde: Boligestimat, egne beregninger på baggrund af data fra Danmarks Statistik (tabel BM011, Finans Danmark).
Kopiér linjen ordret. Skal du bruge et andet udsnit, et bestemt postnummer eller en anden periode end de fire kvartaler her, så skriv til os, så finder vi det frem.
Et link til boligestimat.dk/boligpriser er værdsat, men ikke et krav. Angiv gerne opgørelsesdatoen 14. september 2026, så dine læsere kan se, hvilket kvartal tallene dækker.
Fra landsdækkende tal til den ene bolig
Ranglisterne fortæller, hvad der er normalt i et postnummer. En rapport fortæller, hvad netop den bolig burde koste, med boligens egne tal fra BBR, energimærket, mikroplaceringen og de realiserede handler i postnummeret.
Kort sagt
Der er ikke ét dansk boligmarked, der er hundredvis. Afslaget går fra 0,1 % til 21,4 %, husene forhandles cirka dobbelt så meget som lejlighederne, og de største afslag ligger, hvor der er færrest købere pr. bolig. Find dit eget postnummer, før du byder, og husk, at et tal fra et lille postnummer dækker over få handler. Se tallene for dit postnummer, og læs, hvor meget du kan byde under udbudsprisen.
Vil du vide, hvad markedets normaludfald er for netop den bolig, du overvejer, og hvor udbudsprisen ligger i forhold til det? En rapport koster 99 kr. og bygger på BBR, energimærke og realiserede handler i postnummeret.
Analysér en bolig